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2020.05.29

ブログ・家づくり基礎知識 住宅ローンの選び方

家を建てる時に重視したポイントとして住宅ローンについて私の個人的見解も含み 説明したいと思います。

注文住宅のローンを説明するブログ
住宅ローンを説明するブログ

住宅ローンの比較

住宅ローンを選ぶ時に一番比較する金利ですが、いくら金利が低くても、手数料や保証料などの諸費用が各金融機関で違うので表面金利(客寄せ金利)だけを見るのではなく諸費用を含めた総支払額で比較するとよいです。ネット銀行は金利が安いのですが審査が厳しく、手続きをネットですべて行う為大変だそうです金融機関何社かで総支払額を比較するとよいです。

団体信用生命保険

団体信用生命保険は、数ある生命保険の中でも住宅ローンの返済に特化した保険です。

団体信用生命保険は、住宅ローンを借りた人が、そのローンを全額返済できないうちに死亡、もしくは所定の高度障害といった不測の事態に陥りローンの返済が困難になってしまった際に、そのローンを保険会社が被保険者の代わりになって金融機関に返済するという保険で 、団体信用生命保険はローンの支払いを保証する保険であるため、住宅ローン契約時に加入が義務付けられている場合が多いです。

ローン比較では総支払額以外にも、上乗せ団信(3大しっぺい保障)の保証基準内容も比較して選ぶとよいです。(3大疾病保障 がん・急性心筋梗塞・脳卒中)

・健康上の理由で団信に入れない場合の対策

ワイド団信の利用も検討してみましょう。ワイド団信とは、健康上の理由で団信に加入できない人向けに、引受基準を緩和した団信です。ワイド団信を利用できる住宅ローンを取り扱っている金融機関に問い合わせをしてみましょう。ただし、利用の際には住宅ローン適用金利に年利が0.2〜0.3%ほど上乗せされます。

繰り上げ返済の手数料

繰り上げ返済の手数料も金融機関で金額が違うため確認が必要ですが、今の金利ではローン返済を急ぐ必要は無いと思いますが金利上昇の場合などに備えて確認も必要です、住宅ローンは金利が安いので、繰り上げ返済よりも子どもの進学や親の介護などでまとまったお金が必要になるケースが増えるので、金利によりますが貯蓄しておいたほうがよろしいかと思います、個人にまとまった資金を低金利で貸してくれるローンは住宅ローン以外に存在しないので。もしものときのために、住宅ローンで余剰資金を手元に持っておくことが「転ばぬ先の杖」になる可能性があります、繰り上げ返済するなら、退職金や相続金などでまとまったお金が入り、出費の予想も立つようになってからで遅くないと、今では考えています。

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●金利上昇リスクに備える

住宅金融支援機構の「2018年度 民間住宅ローン利用者の実態調査」によるとローンの金利タイプは、2018年10月~2019年3月の結果は以下の通りでした。

変動金利60.3%
固定金利(期間選択型)25.1%
固定金利(全期間固定型)14.6%

住宅ローン利用者の約6割が選んでいるのが変動金利で、固定金利よりも金利が低いメリットがある反面、金利が上昇したときに返済額が増えるリスクがあります。

金利上昇に備えるには、以下のような方法があります。

・固定金利にする(固定金利と変動金利の差が小さい時)

・借入時は変動金利で金利上昇時が続いたら固定金利に変更(金融機関に変更 可能・ 手数料なども確認が必要です)

・ミックスローンでリスク分散(変動金利+固定金利)

●住宅ローンの組み方 (審査の流れなど)

正社員で、勤続年数が3年以上で勤続年数が長いほど有利に進められます、上場企業、公務員の方は審査が通りやすいです、国家資格なども有れば申請用紙に記載すると有利です、(種類により金融機関に収入データが有ります)

・国土交通省のアンケート調査から見る審査基準では 1位が完済時年齢となっており、ほとんどの金融機関では80歳未満で完済できるかどうかが基準となっています。借入時の年齢よりも完済時の年齢が審査基準において大事だということが分かります。
次いで多かったのは、健康状態です。住宅ローンを借りる際には団体信用生命保険に加入することを必須としている金融機関がほとんどなので、加入できないことにはそもそもローンを借りられないということになります、健康な若いうちに進めるのが良いと思います。
全体を通して見ると、3位の担保評価以外はその人個人に関することがほとんどです。

個人に関すること .個人信用情報
項目リストには「カードローン等の他の債務の状況や返済履歴」として並んでいます。例えば、過去にクレジットカードの返済遅延を起こしていたなど、個人信用情報に瑕疵がある場合は審査で不利となります。

●マイホーム建築費はどの位かかるか

「2018年度 民間住宅ローン利用者の実態調査」によると 20代で平均2.591万円・30代平均2.788万円・40代平均2.826万円だそうです(土地を除いた建築費)

近年、材料費や人件費などの高騰により年々金額が上昇しており建築費の平均金額は2017年から2019年では増税も有り127万円上昇しました、給料も上がればよいのですがそう感じられないので、今後も上昇すると思いますので、金利の安い今、欲しい時に建て時と考え健康な内に計画を進めると良いと思います。

●大まかな借り入れ可能金額の調べ方

住宅ローンで気になる項目の中で、いくらまでなら借りれるかという借り入れ可能額の求め方が有ります、年収に対する年間返済額の割合で表します。

主に年収などから計算される借入可能額は、一般の都市銀子などではおよそ年間返済額が年収の35~40%前後で計算されますが、必ずしも適切な借り入れ額ではないと思います、年収の25%前後で考え、その中でも今の家賃並みの返済額を想定した方か多く、実際に支払えた家賃を目安に借り入れ額を逆算するのも良いと思います、2019年の毎月の住宅ローンの返済額の平均は9.2万円だそうです。

●自己資金はどのくらい用意すれば良いか。

20代では平均417万円・30代で495万円・40代は746万円が自己資金の年齢別平均金額です、自己資金無で、家えを買う人も21.8%・250万円未満の方も29%いますので金利が安いので現金を残しておく人も増えています。         住宅ローンの中でも借り入れ額の1割を現金で用意すると、さらに低い金利が適用される場合がありますので金融機関に比較してもらうと良いです。

●手持ちの現金はいくら残すか。

住宅ローンを組む場合、経済の状態によりますが資金計画において、頭金を出来るだけ多く準備したほうが安全で有利な資金計画で重要な事だといえます。

先ほど述べたように頭金を1割ほど用意したほうが金利が安くなり総支払額で有利な場合なども有りますが、貯金をすべて頭金にしないことです 将来の不測の事態(突然の病気やケガによる入院や、倒産、解雇などによる退職等)が起きた際の出費のために、ある程度は手元に貯蓄を残しておくべきです。

会社員の場合 住宅ローンを組んだ後、突然、会社を辞めてしまったとしても、手取り月収の3、4カ月分の貯蓄があれば、失業手当が出始めるまでの期間の生活費をなんとか捻出できますので、失業手当を受け取っている期間を合わせると、退職後半年以内に再就職先を探すことをおすすめします。         ( 会社員世帯の場合、倒産や解雇だと1カ月前後、自己都合退職だと4カ月前後から失業手当(雇用保険の基本手当)が受給できます。

・自営業者の場合  自営業者の場合は、失業手当がありませんので、会社員の場合よりも少し長めに半年程度の手取り月収に相当する貯蓄は手元に置いておきたいです。

●住宅ローンまとめ

2020年も住宅ローン金利は超低金利を維持していくことだと思います、金利が急激に上昇するような要因は今のところ見当たりません。とはいえ、変動金利と固定金利に以前より大きな差が生まれ始めているのは気になるところです。変動金利と固定金利の大きな差の発生要因が、固定金利の上昇にあった場合には、背景に将来的な金利上昇があるかもしれません。 また、消費税増税に対応した住宅購入支援政策は早めに利用するほうがメリットが大きい仕組みです。2020年中に住宅購入を済ませてしまうのも賢い選択のひとつでしょう。